Co trzeba wiedzieć przy zakupie działki budowlanej? 

Każdego roku jest coraz więcej transakcji przy zakupie i sprzedaży nieruchomości. I dotyczy to nie tylko mieszkań. Obecnie obserwuje się zwiększone zainteresowanie gruntami. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka. Z jednej strony rośnie dobrobyt ludzi w naszym kraju, a z drugiej rozwijają się kredyty. Ktoś chce opuścić nieprzyjazne środowisku miasta i przenieść się na "świeże powietrze". W tym celu sprzedaje się mieszkanie i kupuje działkę pod budowę domu. A ktoś kupuje ziemię w celu jej dalszej odsprzedaży z zyskiem. Niebagatelną rolę w tej sytuacji odegrała poprawa ram prawnych. Tym samym jeszcze stosunkowo niedawno zakup działki był dość ryzykownym przedsięwzięciem. Przepisy prawne w tym zakresie były tak "ułomne", że pojawiło się wielu oszustów, którzy chcieli zarobić na oszukiwaniu osób, które zamierzały kupić lub sprzedać działkę. Ale nawet dziś nie można polegać na polskim "na wszelki wypadek". Dlatego też nie jest bezzasadne, aby przed zakupem "ziemi" zapoznać się z głównymi problemami, które można napotkać na drodze do cenionej działki.

Co zatem trzeba wiedzieć kupując działkę pod budowę?

1. Granice działki budowlanej

Geodezja jest zawsze przeprowadzana w celu ustalenia dokładnych granic działki. Dlatego przed zakupem gruntu należy dowiedzieć się, czy granice zostały pomierzone. Jeśli nie przeprowadzono pomiaru granic, istnieje ryzyko zakupu działki z "rozmytymi" granicami, co w przyszłości może prowadzić do sporów i procesów sądowych. W takim przypadku należy samodzielnie wykonać pomiar i uzgodnić granice swojej działki z sąsiadami. Usługi geodezyjne świadczone są przez wyspecjalizowane organizacje, które po przedstawieniu dokumentów tytułu własności ziemi oraz oryginalnych informacji o gruncie zawartych w Biurze Ewidencji Gruntów, określą położenie granic na gruncie.

Należy pamiętać, że po dokonaniu transakcji należy mieć przy sobie następujące dokumenty:

• Plan topograficzny pokazujący podziemne uzbrojenie terenu (np. kable elektryczne i rury kanalizacyjne);
• plan zagospodarowania przestrzennego;
• plan katastralny działki.

2. Jakość terenu działki pod budowę

Teren może być narażony na zalanie w czasie wiosennych podtopień. Może mieć silne nachylenie i/lub dużą liczbę wąwozów, co znacznie utrudni budowę domu. Na działce mogą również występować spływy wody od graniczących z nią właścicieli nieruchomości. Dlatego wszystko to należy sprawdzić przed zakupem.

3. Kategoria terenu działki budowlanej 

Każdy kawałek ziemi ma swoje zastosowanie (kategorię). To, czy na działce można wybudować dom, czy nie, zależy od jej kategorii. Na przykład, jeśli kupowany grunt jest "gruntem rolnym", to surowo zabronione jest budowanie na nim domu. Jeśli chodzi o pozostałe kategorie, które pozwalają na budowę domów na pobyt stały lub czasowy, istnieją ograniczenia. Są na przykład tereny przeznaczone pod budowę budynków średnich i wysokich. A tam są tereny przeznaczone pod budowę wyłącznie domów o niskiej zabudowie (do 3 kondygnacji). Ponadto istnieją działki przeznaczone wyłącznie pod budowę dachów lub ogrodów.

4. Komunikacja 

Przed zakupem "działki" warto dowiedzieć się o dostępne media. Należy więc dowiedzieć się, jak opłacalne i celowe będzie doprowadzenie wody do terenu. Czy jest to odwiert (tu konieczna jest znajomość głębokości wody pitnej), zbiornik wodny (jezioro, rzeka itp.) czy główny rurociąg wodny. Wskazane jest również określenie oddalenia i możliwości podłączenia do sieci kanalizacyjnej. W odniesieniu do energii elektrycznej, konieczne jest, aby dowiedzieć się nie tylko czas okablowania do miejsca (jeśli jest to konieczne), ale także limit kilowatów do podłączenia. Jeśli nie planuje się przewodów, można rozważyć alternatywne źródła energii (panele słoneczne, turbiny wiatrowe itp.). W tym celu konieczna jest znajomość warunków klimatycznych panujących w rejonie budynku.

5. Infrastruktura

Znaczenie infrastruktury rośnie wraz z ilością czasu, jaki właściciel planuje spędzić na swojej posesji. Na przykład, jeśli ma być tylko na weekendy w sezonie, wystarczy wiedzieć, którzy operatorzy telefonii komórkowej obsługują dany obszar, jaka jest odległość od autostrad i jakimi środkami transportu publicznego można dojechać na miejsce. Jeśli działka jest kupowana na stałe, to dla wygody w pobliżu muszą być sklepy, szpital, przedszkole i szkoła. Ponadto konieczne jest dostarczanie poczty i wywóz śmieci.

6. Dokumenty

Tutaj wszystko zależy od tego, kto sprzedaje ziemię. Jeśli sprzedawca jest osobą prawną, należy zweryfikować następujące dokumenty:

• zaświadczenie o państwowej rejestracji własności gruntów;
• Dokument uzasadniający rejestrację prawa (może to być umowa lub świadectwo przyjęcia działki w poczet kapitału zakładowego);
• paszport katastralny;
• świadectwo wartości normatywnej;
• zaświadczenie o braku budynków i budowli na działce;
• dokumenty założycielskie osoby prawnej.

Jeśli sprzedającym jest osoba fizyczna, oprócz dokumentów poświadczających własność gruntu, warto zapoznać się z następującymi dokumentami:

• zaświadczenie o prawach do dziedziczenia;
• Notarialna zgoda małżonka na transakcję
• zezwolenie organów opiekuńczych, jeżeli współwłaścicielem działki jest osoba niepełnoletnia
• Zaświadczenie o zdrowiu psychicznym sprzedającego.

7. Zastrzeżenia

Nie bez powodu warto zdawać sobie sprawę z pułapek, które mogą pojawić się przy zakupie działki budowlanej i skomplikować ten proces. Może się tak stać, jeśli działka:

• jest we współwłasności;
• jest częścią specjalnie chronionego obszaru przyrodniczego;
• ma prawo do wieczystego użytkowania; lub podlega wyłączeniu na potrzeby państwa.

Najważniejszą rzeczą, o której warto wiedzieć przy zakupie działki jest dokładne sprawdzenie dokumentów i nie bać się skrupulatności. W końcu wydawane są duże pieniądze.