Porady do sporządzania kosztorysu na budowę domu: zasada obliczania kosztów materiałów, prac budowlanych i instalacji

Nie można budować domu nie wiedząc mniej więcej, ile będzie kosztował, bo niewielu klientów może pochwalić się nieograniczonym budżetem. Dlatego wraz z projektem, który przedstawia plany, przekroje i zespoły budynku, trzeba wykonać więcej i kosztorys. To właśnie ten dokument określa kwoty potrzebne zarówno na etapową budowę obiektu, jak i jego całkowity koszt. W kontekście tego pytania dowiesz się, jak sporządza się kosztorys na budowę domu z gazobetonu.

Kosztorys - co to jest i dlaczego jest potrzebny przy budowie domu z gazobetonu

Kosztorys potocznie nazywany jest dokumentem finansowym, dzięki któremu możliwe jest jak najdokładniejsze wyszczególnienie kosztów produkcji dowolnego rodzaju prac. Gdy sporządza ją planista, wykonuje niezbędne obliczenia, sporządza je w formie oficjalnego dokumentu i wraz z rysunkami przekazuje klientowi. Jest to tylko wstępny kosztorys oparty na średniej cenie materiałów i usług wykonawców. Im większy projekt i im dłużej trwa budowa, tym ważniejsze jest posiadanie kosztorysu. Prywatny budowniczy, który z wiadomych względów nie szuka takich usług u profesjonalistów, równie dobrze może samodzielnie przygotować kosztorys parterowego domu z gazobetonu. Może to być co najmniej zwykła kalkulacja kosztów materiałów, a jeśli korzysta się z pracy najemnej, kalkulacja powinna uwzględniać również koszty pracy. Przy samodzielnym obliczaniu istnieje duże ryzyko nieuwzględnienia wielu operacji technologicznych, ponieważ osoba nie znająca się na budownictwie raczej nie będzie znała wszystkich zawiłości prac. Ważne jest jednak, że szczegółowy kosztorys budowy domu z gazobetonu wykonany profesjonalnie, najlepiej przez organizację o dobrej reputacji i doświadczeniu w takich działaniach. Oczywiście taka praca również kosztuje. Za sporządzenie kosztorysu zostaniesz obciążony pewnym procentem całkowitego kosztu budynku. Jedynym sposobem na to, abyś otrzymał go za darmo, jest uzyskanie wyceny na budowę domu z gazobetonu pod klucz. Wiele organizacji, które jednocześnie projektują i budują własne projekty oraz dostarczają materiały, oferuje kalkulację kosztów jako bonus dla klienta.
Prawem klienta jest uczestniczenie w przygotowaniu dokumentacji finansowej: zapoznanie się z wykazem robót, monitorowanie cen materiałów i ich montażu. Jeśli jest jakiś punkt sporny, można go przedyskutować i w razie potrzeby skorygować. Bardzo pomocne jest korzystanie ze specjalistycznych programów przyspieszających obliczenia. Mogą oni pomóc w dokonaniu kilku szacunków, które opierają się na różnych technologiach i zatwierdzić tę, która ma najlepszy stosunek jakości do ceny.
Po zatwierdzeniu kosztorysu na domek z gazobetonu 10x12 może on zostać zmieniony tylko w porozumieniu z klientem.

Rodzaje szacunków

Kalkulacje finansowe dla przedsięwzięć budowlanych wykonuje się na podstawie połączonych opłat, zwanych kosztorysami. Istnieją normy branżowe i terytorialne, ale one nie dotyczą budownictwa prywatnego. Firmowe, czyli indywidualne, normy szacunkowe są opracowywane przez same organizacje, z uwzględnieniem specyfiki wykonywanej pracy. Zwykle jednak opierają się one na normach zaczerpniętych z katalogów federalnych lub terytorialnych.

Ze względu na inflację, określenie dokładnych kosztów dużego obiektu, którego budowa jest rozciągnięta w czasie, może być trudne. Przecież ceny zmieniają się nie tylko w przypadku materiałów, ale także narzędzi i urządzeń, energii, płac. Jak więc estymatorzy wychodzą z tej sytuacji?

Świetnym rozwiązaniem jest możliwość korzystania z różnych rodzajów kosztorysów:

• Lokalnie. Osobno obliczają koszt wykonania określonego rodzaju pracy na podstawie ilości pracy, potrzebnych zapasów i sprzętu, standardowego zużycia materiałów i ich cen. Przykładowo, wykonawca przedstawia lokalny kosztorys na budowę domu skrzynkowego o powierzchni 100 metrów kwadratowych z gazobetonu. Uwzględnia on nie tylko koszty bezpośrednie, ale także koszty ogólne (np. za transport). Dla jednego obiektu może istnieć kilka lokalnych oszacowań.
• Obiekt. Powstaje przez zsumowanie wszystkich wstępnie zaprojektowanych obliczeń lokalnych, które stają się sekcjami o nazwach: roboty budowlane, wystrój zewnętrzny, media, zagospodarowanie terenu. Może to być przekrój innych kosztów, do których należą koszty ograniczone - np. budowa pomieszczenia dla pracowników lub zwiększenie kosztów betonowania w zimie.
• Streszczenie. Ten kosztorys jest przygotowywany dla całego projektu i jest podstawą do rozpoczęcia finansowania. Charakterystyczną cechą tego kosztorysu jest objaśnienie, w którym wyłożone są wszystkie główne parametry obiektu.
  Najtrudniejszą rzeczą dla klienta i wykonawcy jest uzgodnienie wspólnego mianownika dla kosztów prac. W budowie formalnej strony muszą dojść do porozumienia, dlatego każda ze stron przygotowuje własną wersję kosztorysu:
• Umowne. Opracowane przez wykonawcę na podstawie stawek lokalnych lub federalnych. Jego celem jest obliczenie dochodowej części budowy i strat, w tym kosztów podwykonawców.
• Projekt. Wykonywane na podstawie bardziej kompletnego zestawu dokumentów projektowych i, odpowiednio, ma wyższy procent obliczeń dokładności.
• Wykonanie. Tego typu kosztorys wykonuje wykonawca, uwzględniając rzeczywiste koszty na koniec budowy. Na podstawie takiego szacunku oblicza się wartość księgową obiektu, który ma być oddany do użytku. Sporządza się go w formie tabeli, w której wymienia się rodzaje prac, wyszczególniając zakres i koszt czynności oraz ceny materiałów podstawowych i zużywalnych.

Generalnie metodologie różnią się sposobem określania kosztów budowy:

• Analogowo. Stosuje się ją tylko wtedy, gdy istnieje kilka podobnych projektów, a ilość kosztów projektowania i budowy poprzednich projektów jest dostępna dla inspektora ilościowego. Jest to metoda najczęściej stosowana przez organizacje, które oferują budowę domów pod klucz. W tym przypadku kosztorys domu z gazobetonu o wymiarach 13x13 można obliczyć na podstawie kosztorysu domu z gazobetonu o wymiarach 7x8. To, że te obiekty różnią się wielkością czy ilością pięter nie ma znaczenia. Najważniejsze jest to, że są one zbudowane z tego samego materiału i będą miały taki sam koszt na 1m² powierzchni użytkowej.
• Przyrostowe. Metodologia ta oparta jest na jednostkowym koszcie pracy. Nie jest on tak popularny, gdyż może służyć jedynie do oszacowania kosztów pewnych rodzajów prac.
• Zindeksowany bazowo. Opiera się ona na podstawowym koszcie prac. Aktualna cena jest określana poprzez pomnożenie tych wartości przez indeks odpowiadający konkretnemu regionowi lub rodzajowi pracy.
• Oparte na zasobach. Metodologia ta opiera się na kosztach zasobów i zazwyczaj satysfakcjonuje zarówno wykonawcę, jak i klienta. Obliczenia są jednak czasochłonne ze względu na skomplikowane wzory, które często powodują trudności i nieścisłości oraz błędy. Dlatego ta metoda jest rzadko stosowana.
• Wynagrodzenie zasadnicze. Istotą opracowania takiego kosztorysu jest to, że koszty przekraczające te określone w poziomie bazowym, zamawiający musi zrekompensować rzeczywistym wykonaniem prac. Uwzględnia się rzeczywiste zmiany taryf i wzrost cen. Rekompensowane są uzasadnione przekroczenia kosztów materiałów; koszty wynikające z niskiej wydajności pracy; oraz straty czasu niezależne od wykonawcy. Metoda ta jest dość lojalna i często przygotowuje się według niej kosztorys domu z gazobetonu o powierzchni 150 m2.

Wszystkie wyżej wymienione metody obliczeniowe są stosowane głównie w budownictwie wielkopowierzchniowym i w zasadzie nie nadają się do budowy domów indywidualnych. Starsze zestawienia, pochodzące z lat 80. i 90. ubiegłego wieku, i ich dane są stosowane ze współczynnikami korekcyjnymi. Nie uwzględniają one nowych materiałów i metod montażu ani nowocześniejszych technologii i urządzeń - choć nadal są wykorzystywane do budżetowych kosztorysów budowlanych.

W budownictwie prywatnym stosuje się dziś nieco inne metody kosztorysowania.

Kalkulacja kosztów pracy

Wyliczenie to jest dość prymitywne, bo stosowane tam, gdzie korzysta się z pracy najemnej bez umowy o pracę. Przykładowo oblicza się kosztorys na ułożenie ścian z bloczków gazobetonowych. Majster nazywa całkowity koszt prac na podstawie ich kosztu za 1 m² muru. Ale nawet jeśli klient jest zadowolony z tej liczby, może nie zdawać sobie sprawy, że ostatecznie może ona wzrosnąć dwukrotnie, a nawet więcej. Powodem tego mogą być koszty transportu, a także dodatkowe koszty materiałów eksploatacyjnych. Ale przy niewielkich ilościach pracy można tę metodę wykorzystać.

Szacunek uniwersalny

Szacunek ten jest przygotowany na podstawie danych zbiorczych. Wykonawca wymienia główne etapy prac, nie wchodząc w szczegóły, dołącza do kosztorysu zestawienie materiałów, które odzwierciedla ich cenę i całkowity koszt. W ten sposób klient może przynajmniej sprawdzić zakres prac i porównać ceny z innymi wykonawcami.

Zaawansowane szacowanie

Nierozłożonym kosztorysem nazywamy pełny zestaw dokumentów, które składane są w sposób uproszczony, ale nadal mają tradycyjną formę. Kosztorys budowy domu z gazobetonu o wymiarach 10x10 2x2 kondygnacje w tym przypadku opiera się na regulaminie wykonawcy. Firmy budowlane z reguły dysponują taką bazą i tworzą kosztorysy na podstawie obliczeń, wykresów przepływu lub warunków technicznych dla określonych rodzajów prac, jeśli stosowane są innowacyjne technologie. Szczegółowy kosztorys uwypukla wszelkiego rodzaju koszty i umożliwia zapłacenie wykonawcy w ratach za ilość wykonanych już prac. Forma dokumentu jest prosta i nieskomplikowana dla każdego klienta, a w ogóle metodologia jego przygotowania jest dziś najbardziej obiecująca.